稅務專區土增稅自用住宅2026-04-28 · 閱讀約 5 分鐘
土地增值稅：自用住宅優惠稅率申請條件
自用住宅一生一次 10% 優惠稅率、申請資格與常見被駁回原因。
⚡ 重點整理
- 土地增值稅由賣方負擔，按土地漲價金額課稅，稅率 20–40%，自用住宅適用10% 優惠稅率。
- 自用住宅優惠稅率（10%）是「一生一次」，用過一次後，其餘次出售均按一般稅率。
- 申請自用優惠需在出售前 1 年內或出售後 6 個月內向稅捐稽徵機關申請。
- 土地增值稅的基礎是「公告土地現值」，不是市場實際成交價格，計算方式與房地合一稅不同。
一般稅率計算
土地增值稅稅率依土地漲價倍數計算：
| 土地漲價倍數 | 稅率 |
|---|---|
| 未超過 1 倍（漲幅 ≤100%） | 20% |
| 超過 1 倍，未超過 2 倍 | 30% |
| 超過 2 倍（漲幅 >200%） | 40% |
自用住宅優惠稅率
| 項目 | 說明 |
|---|---|
| 優惠稅率 | 10%（一律，不分漲幅） |
| 次數限制 | 一生一次，用過即無法再用 |
| 設籍條件 | 本人、配偶或直系親屬須設籍於該房地且持續居住 |
| 持有年限 | 出售前 1 年內持有且設籍（無最低持有年限） |
| 未出租 | 出售前 1 年內不得有出租或作非住宅使用 |
| 申請時限 | 出售前 1 年內或移轉登記後 6 個月內申請 |
重要：一生一次一定要用在增值最多的那筆土地，如果把優惠稅率用在增值不多的小地，之後賣增值大的土地就要按一般稅率繳了。
常見問題 FAQ
買賣雙方可以協議由買方負擔土地增值稅嗎？
可以，合約可約定由買方支付（稱為「買方負擔」），但這純粹是買賣雙方間的民事約定。在稅務上，土地增值稅仍是由賣方（原地主）向稅捐機關負責申報繳納，若買方拒付，賣方仍有繳稅義務。
土地已經增值超過 2 倍，稅率 40%，有辦法節稅嗎？
合法節稅方式：（1）若符合自用住宅條件，使用一生一次 10% 優惠（大幅節稅）；（2）先申辦土地分割，分次出售，可讓各筆漲幅落在較低稅率級距；（3）評估是否以贈與方式移轉（但贈與有贈與稅，需試算比較）。建議向稅務士諮詢最適方案。
「一生一次」是指人還是地？
指「人」的資格，每位納稅人一生只能使用一次，不管你賣幾塊地。因此，若你有多筆土地，只能選擇最有利的一筆使用優惠稅率，其餘需按一般稅率。