買房指南首購流程2026-05-10 · 閱讀約 8 分鐘
首購族完整流程：從看屋到交屋，18 個步驟不踩雷
完整拆解買房 18 個步驟，包含簽約注意事項、稅費試算、交屋驗屋要點。
⚡ 重點整理
- 買房可拆為「準備期、看屋期、議價簽約、貸款過戶、交屋驗屋」五大階段，共 18 個關鍵步驟。
- 簽訂要約前先確認自備款是否到位，避免付了斡旋金卻貸款不過。
- 交屋當天須帶驗屋清單，水電、門窗、漏水痕跡逐一確認，發現問題當場記錄在交屋確認書。
- 首購族最常踩的雷是忽略稅費估算，買房成本通常比成交價再多出 5–8%。
第一階段：買前準備（步驟 1–4）
1
確認自備款與貸款能力 先向銀行或房貸試算平台試算可貸成數（首購通常 7–8 成），計算出自備款下限。同時確認信用紀錄無問題，避免簽約後貸款被拒。
2
設定購屋條件 確定買房的核心需求：總價上限、坪數、樓層、屋齡、學區、生活機能。條件太多容易找不到，建議列出「不可妥協的 3 項」與「可彈性的 3 項」。
3
研究目標區域 了解目標行政區的行情（實價登錄網可查），觀察近 3–6 個月成交均價，評估是否在預算內。
4
預估完整購屋成本 除了成交價，還需估算：契稅（成交價×6%）、代書費（1–2 萬）、仲介費（買方通常 1–2%）、搬家裝潢預備金。完整成本通常比成交價多 5–8%。
第二階段：看屋選屋（步驟 5–9）
5
委託仲介或自行找屋 可同時委託多家仲介，也可用 591 等平台自行尋找。委託仲介不需要費用，成交時才收服務費（買方通常 1%）。
6
第一輪快速篩選 每間 15–20 分鐘，確認位置、格局、基本裝潢狀況是否符合需求，記錄第一印象。
7
第二輪深度看屋 縮小至 2–3 間重點屋，仔細檢查：牆面是否有滲水痕跡、廁所管道間聲音、頂樓隔熱、停車位實際大小、鄰居狀況。
8
查詢謄本與建物登記 向地政事務所申請土地/建物謄本，確認產權乾淨、無設定抵押、無查封。費用每份約 20 元。
9
確認使用分區與限制 查詢都市計畫分區（住一、住二、商業區等），確認未來有無道路徵收計畫、土地使用限制。
第三階段：議價與簽約（步驟 10–13）
10
提出要約或斡旋 透過要約書（無需付錢）或斡旋金（通常 5–10 萬，記入訂金）提出出價。建議優先使用要約書，保留撤回彈性。
11
簽訂買賣預約書 / 付訂金 確認議價成功後，先簽預約書並付訂金（通常為成交價的 10%）。此時合約已具法律效力，反悔需賠訂金。
12
委請地政士審查正式買賣合約 代書費可代為審查合約，建議請有不動產經驗的地政士或律師確認條款，尤其注意：交屋條件、瑕疵擔保、違約條款。
13
簽訂正式買賣合約 雙方確認無誤後簽訂正式合約，並依合約約定時間陸續支付分期款（通常分訂金、簽約款、備證款、完稅款、交屋款五期）。
第四階段：貸款辦理（步驟 14–16）
14
向多家銀行申請貸款 建議同時申請 3–5 家銀行，比較核貸成數、利率（目前約 2.3–2.8%）、寬限期（1–3 年）。不同銀行評估標準不同，多問多比較。
15
配合銀行鑑價 銀行派估價師到現場鑑定，核貸金額以鑑定價與成交價兩者較低者計算。若鑑價偏低，需補高差額。
16
完成過戶登記 由代書辦理：完稅（契稅、土增稅）、產權移轉登記、銀行設定抵押權登記。整個過程約 2–3 週。
第五階段：交屋驗屋（步驟 17–18）
17
委請驗屋師驗屋 交屋前建議委請專業驗屋師（費用約 3,000–8,000 元）進行結構、水電、防水、門窗等全面檢查，出具報告作為要求改善依據。
18
當日交屋確認 確認屋況、點交物品（鑰匙、停車遙控器、設備保固書）、確認水電瓦斯過戶、拍照存證，在交屋確認書上載明遺留問題與改善時限。
常見問題 FAQ
看屋要看幾次才夠？
建議至少看兩次：第一次白天看格局採光，第二次在不同時段（傍晚或下雨天）觀察實際狀況、鄰居動靜、停車位情況。重大決定前可以第三次帶家人同看，確保家人認同。
訂金和定金有什麼差別？
「訂金」（口頭約定的保留金）在法律上較不明確，通常可退；「定金」是正式合約中載明、具違約賠償功能的款項。買方反悔須沒收定金，賣方反悔須雙倍退還。簽任何款項前先確認合約上的用詞與約定內容。
自備款不夠，有什麼辦法補足？
合法管道包括：（1）信用貸款補足缺口（但會影響房貸審核，需謹慎）；（2）動用勞保/勞退自願提繳帳戶；（3）向親屬借款（銀行審核時會調閱帳戶流水，需提前存入）。不建議向地下管道借款。
買中古屋要特別注意哪些問題？
除了基本看屋外，特別注意：頂樓防水狀況、管道間維修記錄、社區管委會是否健全、管理費是否有欠繳、大樓是否有重大修繕計畫（如外牆拉皮）。建議向管委會或鄰居打聽。