買房指南頭期款貸款2026-03-15 · 閱讀約 5 分鐘
頭期款怎麼準備？自備款成數、貸款比例一次搞懂
銀行核貸成數、資金缺口怎麼補、購屋前半年財務規劃建議。
⚡ 重點整理
- 台灣房貸核貸成數通常為 7–8 成（首購優惠方案最高可達 8.5 成），自備款需備齊 15–30%。
- 自備款計算要含稅費：實際需準備資金 = 房價 × (1 - 貸款成數) + 稅費約 5–8%。
- 銀行審核會查近 3–6 個月帳戶流水，自備款來源需提前 6 個月存入，避免被認定為借款。
- 貸款成數受「屋齡、區域、貸款人信用」影響，超過 30 年的老屋核貸成數可能只有 5–6 成。
各類型房屋的貸款成數
| 房屋類型 | 一般核貸成數 | 備注 |
|---|---|---|
| 新成屋（屋齡 0–5 年） | 7.5–8.5 成 | 首購最高方案可達 8.5 成 |
| 中古屋（屋齡 5–20 年） | 7–8 成 | 屋況良好且位置優者較高 |
| 老公寓（屋齡 20–40 年） | 6–7 成 | 屋齡愈高成數愈低 |
| 超過 40 年老屋 | 5–6 成 | 部分銀行不承做，需多詢問 |
| 預售屋 | 7–8 成 | 依完工後評估，交屋前先繳工程款 |
自備款試算範例
案例一
購入 800 萬中古屋，貸 8 成
貸款：640 萬
需自備：160 萬
加稅費（5%）：40 萬
合計需備：200 萬
需自備：160 萬
加稅費（5%）：40 萬
合計需備：200 萬
案例二
購入 1500 萬新成屋，貸 7.5 成
貸款：1125 萬
需自備：375 萬
加稅費（6%）：90 萬
合計需備：465 萬
需自備：375 萬
加稅費（6%）：90 萬
合計需備：465 萬
自備款不足的合法補足方式
若自備款有缺口，以下是常見且合法的方式：
| 方式 | 說明 | 注意事項 |
|---|---|---|
| 勞退自願提繳提領 | 可申請提前領出自願提繳部分（非雇主提繳） | 需依規定申請，有稅務影響 |
| 信用貸款補足 | 先申請信貸，但會增加負債比，影響房貸審核 | 建議先辦房貸，確認核貸後再考慮 |
| 親屬借款 | 向家人借款，但需提前 6 個月存入帳戶 | 銀行可能要求說明資金來源，需有借貸證明 |
| 青年安心成家貸款 | 政府優惠方案，貸款成數最高 8.5 成 | 需符合年齡、收入資格條件 |
常見問題 FAQ
銀行貸款被拒，可以怎麼辦？
先了解被拒原因（信用評分、負債比、收入不足、屋況問題），針對原因改善：信用問題需時間修復；負債比偏高可先還清部分信用卡或信貸；房屋問題可換屋洽詢其他銀行，或請代書協助媒合條件較寬鬆的銀行。
什麼是寬限期，值得申請嗎？
寬限期是指貸款前幾年只還利息、不還本金，通常 1–3 年。好處是前期月付金較低，適合初期資金緊張的人。缺點是本金未減少，寬限期結束後月付金大幅上升，且整體利息支出較多。適合收入有望在 3 年內顯著成長的人。
貸款利率固定還是浮動比較好？
目前多數房貸為浮動利率（聯貸基準利率+加碼），隨央行升降息變動。固定利率通常只固定前 2–3 年，之後轉浮動。利率環境升息預期高時，可爭取較長固定期；降息預期高時，浮動利率較有利。建議諮詢多家銀行的理財專員比較。